Die Bauvoranfrage – Ein wichtiges Instrument zur Planung und Preisfindung
1. Was ist eine Bauvoranfrage und warum benötige ich diese?
Eine Bauvoranfrage ist gesetzlich nicht vorgeschrieben. Es handelt sich um einen Antrag, der gestellt werden kann, um erste Informationen über die konkrete Bebaubarkeit eines Grundstücks zu erhalten und über einzelne bauplanungsrechtliche Fragen, die von den Baubehörden der einzelnen Bundesländer in einem Bauvorbescheid entschieden werden. Dabei werden meist grundsätzliche Fragen der Zulässigkeit entschieden. Ein Grundstück kann unter Einhaltung bestimmter Faktoren bebaut werden. Um die Genehmigung eines konkreten Projektes beziehungsweise Bauvorhabens zu realisieren, ist es von Vorteil, im Vorfeld eine Bauvoranfrage zu stellen, da diese weitaus günstiger ist als ein Bauantrag. Mit einer Bauvoranfrage werden nur einzelne Teilaspekte erfragt, um Planungssicherheit zu bekommen. Besonders zu empfehlen ist die Bauvoranfrage vor Verkauf beziehungsweise vor Erwerb eines unbebauten Grundstücks ohne qualifizierten Bebauungsplan, um die Bebaubarkeit zu prüfen. Dies ist gleichermaßen für Verkäufer (Wertermittlung) und Käufer (Bebauung möglich und in welchem Umfang?) wichtig.
2. Was passiert bei einer Bauvoranfrage? Welche Dokumente benötige ich?
Im Zusammenhang mit der Bauvoranfrage sind drei Schritte zu beachten.
Die Einreichung der Dokumente: Sie können die entsprechenden Dokumente, welche für die Anfrage benötigt werden, bei dem zuständigen Bauamt erfragen, da diese von Behörde zu Behörde abweichen können. Die für die Beurteilung der Fragen erforderlichen Unterlagen richten sich nach Fragestellung. In der Regel gehören hierzu aber das schriftliche Bauvoranfrageformular, der aktuelle Liegenschaftsplan, eine genaue Beschreibung des Vorhabens wie unter anderem Art und Maße, eine Bau- und Nutzflächenberechnung sowie die Berechnung des Bruttorauminhalts, der geschaffen werden soll. Dies ist aber lediglich ein Auszug der Daten, die in der Regel durch die Baubehörde abgefragt werden.
Daher ist es vor Stellung einer Bauvoranfrage vorteilhaft, direkt Kontakt mit der entsprechenden Baubehörde aufzunehmen, um die Themen und konkreten Fragestellungen, über die der Vorbescheid entscheidet, zu besprechen und sich beraten zu lassen. Bei offenen Fragen meldet sich das zuständige Amt in jedem Fall nochmals. Sobald diese Dokumente eingereicht sind, beginnt die Baubehörde mit der Prüfung der Bauvoranfrage. Dies kann in der Regel bis zu drei Monaten dauern, je nachdem, wie umfangreich das Bauvorhaben sich gestaltet und es die aktuelle Auslastung der Behörde zulässt.
Sobald sämtliche Punkte geklärt sind, kommt es im besten Fall zur Genehmigung der Bauvoranfrage, dem positiven Vorbescheid. Der ist in der Regel drei Jahre gültig und kann, je nach Bundesland, gegeben falls verlängert und, wiederum je nach Bundesland, in dieser Zeit nicht widerrufen werden.
Dennoch ist es noch keine endgültige Bestätigung, dass der Bauantrag auch genehmigt wird. Diese Genehmigung der Bauvoranfrage kann ebenso Auflagen beinhalten, unter deren Voraussetzung die Genehmigung erteilt wurde.
Die Gebühr für die Bauvoranfrage ist abhängig von den gestellten Fragen und dem damit verbundenen Zeitaufwand für die Prüfung. Die Gebühr beträgt zwischen vierzig und zweitausend Euro.
3. Kann ich einer Ablehnung der Bauvoranfrage widersprechen?
Bei der Bauvoranfrage geht es lediglich um eine Prüfung der Genehmigungsfähigkeit eines Bauvorhabens. Sollte die Bauvoranfrage abgelehnt werden, dann werden Ihnen die entsprechenden Gründe mitgeteilt. Diese können Sie gegeben falls nachbessern und einen neuen Antrag stellen. Es ist in der Regel von Vorteil, sein Recht nicht an dieser Stelle einzufordern.
Sie haben aber, im Falle einer Ablehnung, trotzdem auch die Möglichkeit, einen Anwalt zu kontaktieren!
4. Lohnt es sich, eine förmliche Bauvoranfrage einzureichen oder reicht der formlose Antrag aus?
Eine formlose Bauvoranfrage zeichnet sich dadurch aus, dass der Umfang der einzureichenden Unterlagen mit Lageplan und Skizzen überschaubar ist und die Beantwortung der Fragen zwar richtungsweisend, jedoch ohne rechtsgültigen Bescheid sind. Insofern ist diese Form des Antrages bereits im Urstadium eines Bauprojektes vorteilhaft, um zu wissen, ob man in die richtige Richtung plant.
Die förmliche Bauvoranfrage ist aber die rechtssicherere Form. Hier haben Sie den Vorteil, dass Sie bei Ablehnung einen Einspruch einlegen können und Sie, im Fall eines positiven Bescheides, in den meisten Bundesländern beim Bauantrag von der rechtsbindenden Wirkung profitieren werden.
5. Kann ich mit der Bauvoranfrage bereits den Bau beginnen?
Nein. Denn nach der Genehmigung der Bauvoranfrage durch den Bauvorbescheid müssen Sie einen Bauantrag, der weitaus detaillierter und somit umfangreicher ist, stellen. Um mit dem Bauen beginnen zu können, benötigen Sie die Erteilung einer Baugenehmigung. Die Bauvoranfrage dient lediglich der Prüfung, ob die Planung des Bauvorhabens umsetzbar ist. Durch eine Bauvoranfrage kann aber die Bearbeitungszeit der Baugenehmigung verkürzt werden, da ein positiver Bauvorbescheid in den meisten Bundesländer rechtsverbindlich ist. Eine konkret gestaltete Bauvoranfrage schafft beste Voraussetzungen für eine endgültige Baugenehmigung.
6. Wer und warum wird eine Bauvoranfrage erstellt?
Nicht nur der Verkäufer als Grundstückseigentümer, sondern auch ein potentieller Käufer und ein Architekt, jeweils mit Vollmacht des Eigentümers, kann eine Bauvoranfrage stellen. Konkrete, wichtige Fragen werden im Vorfeld eines Bauantrages geklärt und sind verbindlich für den späteren Bauantrag, sofern die Fragestellungen und Darstellungen denen des Bauantrages entsprechen und zielgerichtet in ihrer Formulierung sind. Insofern ist es zu empfehlen, die Fragestellungen mit den zuständigen Mitarbeitern der Baubehörde zu besprechen, um sich über planungsrechtliche Vorgaben informieren und unterstützen zu lassen. Der Bauvorbescheid ist, entsprechend der Fristen der einzelnen Bundesländer, bis zu drei Jahren gültig. Ein Bauantrag sollte innerhalb dieser Frist gestellt werden. Je nach Bundesland kann die Gültigkeit des Bauvorbescheids verlängert werden.
Die Bauvoranfrage wird in der Regel vor einem Verkauf eines Grundstücks erstellt, aber auch, wenn es in eine genauere Planung der Grundstückbebauung geht. Wenn zum Beispiel geklärt werden soll, ob das geplante Bauvorhaben mit den nachbarlichen Belangen vereinbar sind. Damit werden wichtige Frage rechtsverbindlich geklärt und der Käufer erhält mit einem positiven Vorbescheid eine Planungssicherheit. Aber auch hier die Ausnahme: In einigen Bundesländern wird nur eine Zustimmung erteilt.
Die Bauvoranfrage wird zudem sehr gerne genutzt, bevor das Bauvorhaben in genauere oder detaillierte Planungen geht. Die Bauvoranfrage ist einmal günstiger als der Bauantrag und gibt Ihnen und Ihrem Architekten eine erste Planungssicherheit in Teilaspekten.
7. Lohnt es sich das Geld für eine Voranfrage noch zu investieren, obwohl ich das Grundstück verkaufe?
Wenn Sie ein unbebautes Grundstück ohne vorliegenden Bebauungsplan verkaufen wollen, dann ist es vorteilhaft zu klären, ob und wie das Grundstück bebaut werden kann. Mit einer Bauvoranfrage, in der Sie die Bebaubarkeit des Grundstücks und konkrete bauplanungsrechtliche Fragen eines Bauvorhabens von der Baubehörde beurteilen lassen können, erhalten Sie rechtgültige Genehmigungen auf die konkret gestellten Fragen, die wiederum beste Voraussetzungen für die Genehmigung des späteren Bauantrages schaffen. Diese Informationen helfen nicht nur bei der Wertermittlung, sondern auch bei Kaufpreisverhandlungen.
Aber auch hier gilt: Einige Bundesländer behalten sich das Recht vor, den Bauvorbescheid nur als Zusicherung zu behandeln. Ergeben sich wichtige Veränderungen der rechtlichen und sachlichen Umstände, dann ist der Bauvorbescheid hier nicht zwingend bindend.
Bitte beachten Sie aber auch, dass die Bearbeitungszeit einer Bauvoranfrage bis zu drei Monate dauern kann, ungeachtet der Tatsache, ob Sie als Verkäufer oder der von Ihnen bevollmächtigte, potenzielle Käufer, einen Bauvoranfrageantrag gestellt hat.