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Was ist unter dem Immobilienverkauf im Bieterverfahren zu verstehen?

1. Das Bieterverfahren – wer zahlt den höchsten Preis?

1.1. Warum das Bieterverfahren nutzen?

Im Laufe der letzten Jahre hat sich das Bieterverfahren – wie man es von Auktionen kennt – immer mehr etabliert. Anders als bei einem klassischen Verkauf ist der Preis im Vorfeld nicht festgelegt. Somit wird vermieden, dass sich ein potenzieller Käufer von diesem Wert leiten lässt und seine Gebote nur knapp darüber ansetzt.

1.2. Bieterverfahren bei Ladenhütern

In einzelnen Fällen wird bei einem Bieterverfahren dennoch ein sogenannter Mindestpreis angegeben, um bereits eine grobe Indikation zu treffen. Dieses wird gerne bei Objekten, welche bereits lange inseriert sind, angewendet oder auch bei sehr gut verkäuflichen Objekten. Bei ersteren kann ein potenzieller Käufer den Wert angeben, den er bereit wäre zu zahlen. Der Verkäufer hat in diesem Zuge eine konkrete Summe, mit der er sich auseinandersetzten und gegeben falls nachverhandeln kann.

1.3. Das Bieterverfahren bei Luxus und begehrten Immobilien / Grundstücken

Ebenso ist das Bieterverfahren bei sehr begehrten Immobilien beliebt. Da ein Makler oder Gutachter den Marktpreis zwar einschätzen, aber den letztendlichen Verkaufspreis im Vorfeld nicht prognostizieren kann, ist es möglich, dass es zu einem „Bieterkrieg“ kommen kann und der Verkauf eine ungeahnte Dynamik annimmt. Der Verkaufspreis kann somit über dem Marktpreis liegen.

2. Wie läuft ein Verkauf im Bieterverfahren ab?

Vom Prinzip ähnelt es dem „normalen“ Verkauf. Im Vorfeld muss das Objekt aufgenommen und das Exposé erstellt werden. Im Falle eines beauftragten Maklers würde dieser bereits die Arbeit aufnehmen und das Objekt für die Vermarktung vorbereiten. Sollte das Objekt über das Internet (Immobilienprotale) vermarktet werden, besteht der signifikante Unterschied darin, dass kein Preis angeben wird. Als „netter Nebeneffekt“ entsteht dabei, dass das Objekt in allen Preiskategorien der Portale angezeigt wird, da es nicht mehr in die „bis zu Grenze“ hineinfällt und somit ein größerer Interessentenkreis angesprochen wird. – Ob dieser erweiterte Kreis einen entscheidenden Einfluss hat, sei einmal dahingestellt.  Doch kann es durchaus passieren, dass sich ein Kaufinteressent, der nach einem günstigeren Objekt sucht, in Ihres verliebt und somit ein doch entsprechendes Angebot abgibt.

Sobald die Vermarktung gestartet wird, gibt es viele unterschiedliche Möglichkeiten. Diese reichen von Massenbesichtigungen bis hin zur Einzelbetreuung eines jeden Interessenten. Hier liegt es an Ihnen oder Ihrem Makler, das entsprechende Fingerspritzengefühl mitzubringen. Es ist aber allemal zu empfehlen, den Mehraufwand einer Einzelbesichtigung auf sich zu nehmen. Folgende Gründe sprechen dafür:

–         Bessere Bindung des Interessenten an das Objekt

–         Fragen können bereits während der Besichtigung geklärt werden

–         Der Kunde fühlt sich besser aufgehoben und wird eher einen höheren Preis zahlen

–         Interessenten werden nicht im Vorfeld von einer Massenbesichtigung abgeschreckt

Somit nimmt die Frage der Betreuung einen unheimlich wichtigen Anteil ein. Denn Sie gehen doch auch lieber in das Restaurant Ihres Vertrauens, oder?

Sobald der Besichtigungsprozess abgeschlossen ist, werden die Gebote abgeben, vom Makler zusammengefasst und dem Eigentümer übermittelt. Nun muss man sich nur noch für eines entscheiden beziehungsweise nochmals nachverhandeln.

 

3. Risiken und Pflichten durch das Bieterverfahren

Das Objekt wird in der Regel ohne Preis inseriert. – Insofern kann es sein, dass ein potenzieller Interessent, der auch einen entsprechend vorgegebenen Preis zahlen würde, so niedrig einsteigt, dass Sie das Objekt gegeben falls unter Wert verkaufen.

Ebenso wird der Verkauf durch Konkurrenz getrieben; die möglichen Interessenten bieten im Wettbewerb, die Immobilie zu erwerben, höhere Kaufsummen. Im Fall eines einzelnen Bieters ist es nicht oder nur schwer möglich, den Preis signifikant zu erhöhen.

Muss ich den gebotenen Preis nun aber annehmen? Hier ist zwischen der Versteigerung und dem Bieterverfahren zu unterscheiden. Sie als Verkäufer können bei einem Bieterverfahren den gebotenen Preis ablehnen oder eben nachverhandeln, sind aber nicht gezwungen, diesen anzunehmen. Sie entscheiden frei – insofern ist es auch in manchen Fällen möglich, dass die Immobilie nicht an den Höchstbietenden verkauft wird, da Sie als Verkäufer vielleicht einer jungen Familie den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten.

 

4. Bieterverfahren oder „normaler“ Verkauf?

Diese Frage ist oftmals im Einzelfall zu klären, da eine solche Entscheidung sehr fallspezifisch getroffen werden muss. Durch das Bieterverfahren werden in der Regel mehr Interessenten generiert. Die Frage ist nur, ob damit auch die entsprechende Qualität an Angeboten einhergeht.  Durch den Wettbewerb kann ein Bieterkampf aufkommen und den Preis über das gewünschte Ziel hinaustragen. Ebenso kann es passieren, dass das Objekt unter Wert verkauft wird.

Der Interessent muss rein aus seinem Bauch entscheiden. Da aber kein Angebotspreis vorgeben ist, möchte der potenzielle Käufer aber auch nicht zu viel bezahlen – dort überwiegt oftmals die Unsicherheit. In diesem Falle könnte ein Makler eine Hilfestellung geben und die entsprechende Richtung vorgeben.

Wie bereits in der Einleitung beschrieben, wird dieses Verfahren gerne bei extrem gefragten, aber auch bei wenig gefragten Objekten angewendet. Ebenso wird es bei schwer einzuschätzenden Immobilien gern genutzt, zum Beispiel bei einer alten Villa, die durch ihre Historie einen sehr hohen emotionalen Wert erlangt hat.

 

 

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