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Das Notaranderkonto – Was kann man sich darunter vorstellen?

1. Welche Aufgabe hat ein Notaranderkonto und muss ich dieses nutzen?

Bei dem Verkauf einer Immobilie gibt es die Möglichkeit eines Notaranderkontos, das, wie der Name bereits vermuten lässt, durch den Notar treuhändisch geführt wird.

Dieses hat den Nutzen, dass der Verkäufer die Kaufsumme erst dann bekommt, wenn auch wirklich alle offenen Punkte des Vertrages erfüllt sind. Zudem hat der Verkäufer die Sicherheit, dass der Käufer das Geld bereits auf das eben erwähnte Notaranderkonto überwiesen hat und somit die Verkaufssumme „in trockenen Tüchern“ ist. Dadurch können ab diesem Zeitpunkt Nutzen und Lasten des Gebäudes bereits an den zukünftigen Eigentümer übergehen.

Dieses Verfahren ist das wohl sicherste, um einen reibungslosen Verkauf zu gewährleisten – dennoch sind die Verkäufe über ein Notaranderkonto rückläufig, aber warum?

Der Hauptgrund ist wohl auf die Kosten des Notaranderkontos zurückzuführen, das von der Höhe der Kaufsumme abhängig ist. Es ist Ihnen aber selbst überlassen, ob Sie ein solches Notaranderkonto nutzen möchten oder eben nicht.

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2. Was passiert bei der Nutzung eines Notaranderkontos.

Der Notar eröffnet das Anderkonto, auf welches die Kaufpreissumme überwiesen wird. Der Notar darf dieses Geld zwar verwalten, aber lediglich bei der Auszahlung an den Verkäufer wieder darauf zugreifen.
Bei, beziehungsweise nach der notariellen Beurkundung des Kaufpreises, führt der Notar die erforderlichen Voraussetzungen für den Eigentumsübergang beziehungsweise die Erfüllung des Kaufvertrages durch. Hierzu zählen folgende Tätigkeiten:

–         Bei dem zuständigen Grundbuchamt muss der Antrag auf Auflassungsvormerkung eingereicht werden

–         Löschungsbewilligung für gegeben falls eingetragene Belastungen beantragen

–         Einholung der Verzichtserklärung (Vorkaufsrecht)

Sobald dies geschehen ist, bekommt der Käufer eine schriftliche Mitteilung durch den Notar, dass der Kaufpreis fällig ist. Sobald dieser Betrag auf das Notaranderkonto überwiesen wurde, steht der Übergabe nichts mehr im Wege und somit wird der Verkäufer informiert. Dieser bestätigt sein Einverständnis über den Eigentumsübergang und übergibt das Objekt. Sobald dieser Prozess abgeschlossen ist, überweist der Notar die Kaufpreissumme an den Verkäufer.

3. Wann kann ein Notaranderkonto verwendet werden und wie gestalten sich die Kosten?

Das Notaranderkonto ist, wie bereits angesprochen, die wohl sicherste Möglichkeit eines Verkaufs. Dennoch sind in letzter Konsequenz nicht Käufer und Verkäufer in der Position zu entscheiden, ob ein Notaranderkonto eingerichtet wird, sondern der Notar.

Da ein berechtigtes Interesse (§54a Absatz 2 BeurkG) vorliegen muss, kann der Notar dem Wunsch widersprechen. Das berechtigte Sicherungsinteresse kann zum Beispiel in folgenden Fällen vorliegen: Der Käufer möchte bereits vor dem Eigentumsübergang in die Immobilie einziehen beziehungsweise Umbaumaßnahmen vollziehen.

Teilweise stehen Immobilien bis zum Verkauf leer und der potenzielle Käufer möchte so wenig Zeit wie möglich verlieren und sofort mit den Arbeiten beginnen. Die zweite typische Situation liegt vor, wenn die Immobilie nicht nur durch eine Bank finanziert wird, sondern durch mehrere. Hier ist die Abwicklung über das Notaranderkonto einfacher, da die Kaufsumme als Komplettkaufpreis an den Verkäufer überwiesen werden kann.

Ein oftmals abschreckender Punkt sind die entstehenden Kosten. Diese sind vom Kaufpreis und entsprechenden Hebesatz zu errechnen (§149 Kostenordnung). Hier ist in Verbindung mit dem Notar zu prüfen, ob ein Verkauf über ein Notaranderkonto von Vorteil ist.

4. Direktverkauf oder doch lieber ein Notaranderkonto.

In letzter Konsequenz müssen Sie auf Ihr Bauchgefühl hören, ob Sie lieber einen weiteren Sicherheitsfaktor in den Verkauf mit einbringen möchten. Der Notar wird Sie beraten!

Im Fall einer Direktzahlung würden Sie sicherlich auf das erhöhte Risiko hingewiesen werden. Vom Prinzip läuft der Verkauf aber nahezu gleich ab. Lediglich der Kaufpreis wird direkt an den Verkäufer bezahlt. Die Fälligkeit des Kaufpreises würde in diesem Fall aber ebenso durch den Notar mitgeteilt werden. Die Kaufpreisfälligkeit wird in der Regel auch noch im Kaufpreis eingebunden, sodass auch in diesem Fall die Kaufpreisfälligkeit erst entsteht, wenn alle Genehmigungen erfüllt sind und die Vormerkung im Grundbuch eingesetzt wurde. Zu beachten ist bei dem Direktverkauf aber, dass, wenn der Verkäufer das Objekt finanziert hat und eine Restschuld vorliegt, der Kaufpreis geteilt überwiesen werden muss: den offenen Betrag an das Kreditinstitut und den Restbetrag an den Verkäufer.

5. Notaranderkonto – Fazit

Das Notaranderkonto ist ein weiterer Sicherungsfaktor im Bezug auf den Immobilienverkauf. Der wohl größte Nachteil hieran sind die entstehenden Mehrkosten und die Prüfung auf berechtigtes Interesse durch den Notar. Unterm Strich sollten Sie aber auf Ihr Bauchgefühl hören und in einem Beratungsgespräch mit dem entsprechenden Notar den für Sie passenden Weg herausarbeiten.

 

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