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Die Wertermittlung einer Immobilie durch das Ertragswertverfahren?

Der Grundgedanke beim Ertragswertverfahren dahinter ist, dass sich der Wert einer Immobilie anhand ihrer Erträge bestimmen lässt. Die Berechnung setzt sich aus den beiden Faktoren Gebäudeertragswert und Bodenwert zusammen. Aus der Addition dieser beiden Werte wird dann der Ertrag des Objektes ermittelt.

Zu unterscheiden ist jedoch, dass der Wert des Bodens gleichbleibend ist, wohingegen bei dem Gebäude die Restnutzungsdauer berücksichtigt werden muss. Der Wert des Grundstücks bzw. des Grundstückanteils errechnet sich aus dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter und der Grundstücksfläche. Diesen Wert gibt der Gutachterausschuss bekannt.

Außerdem zu beachten ist der Liegenschaftszins. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz mit welchem Immobilien marktüblich verzinst werden. Auch hier wird ausschließlich das Grundstück beachtet, da ein Boden im Gegensatz zu einem Gebäude keinen Verschleiß hat.

Weiter berücksichtigt werden die Mieteinnahmen und die Bewirtschaftungskosten. Bei den Mieteinnahmen wird von marktüblichen Mieteinnahmen gesprochen, nicht von den tatsächlich eingenommenen. So haben Sie also keinen Nachteil, wenn die Wohnung einmal über einen gewissen Zeitraum nicht vermietet ist. Unter den Bewirtschaftungskosten versteht man die Kosten, die es bedarf, das Objekt instand zu halten und die nicht auf die Miete umzuschlagen sind (bspw. die Verwaltung). Diese werden letztlich von dem Rohertrag (der Miete) subtrahiert. Man erhält damit den sogenannten Reinertrag.

Und zu guter Letzt gibt es noch die baulichen Umstände eines Objekts. Diese können sich enorm auf den Ertragswert auswirken, wenn bspw. dringend benötigte Sanierungsarbeiten nicht durchgeführt wurden. Solche Umstände können sich enorm wertsteigernd oder wertmindernd auswirken. Diese Entscheidung kann jedoch ein Gutachter letztendlich am besten beurteilen.

 

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