Das Vergleichswertverfahren - was ist hierbei zu beachten?

Bei dem Vergleichswertverfahren werden vereinfacht, gesagt zwei oder mehrere sich in Beschaffenheit, Lage, Größe etc. ähnliche Objekte miteinander verglichen. Man geht hierbei grundsätzlich von den Preisen aus, die bei tatsächlichen Käufen dieser Vergleichsobjekte zustande gekommen sind. Makler können sich hierzu anonymisierte Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse zunutze machen.

Doch wie genau sieht die Praxis hierbei aus?

Man muss davon ausgehen, dass ein Objekt immer so viel Wert ist, wie der Markt bereit ist zu zahlen. Als einfache Erklärung, im Stadtgebiet München ist eine Wohnung möglicherweise mehr Wert als ein Haus in einem ländlichen Gebiet in Nordrhein Westfalen. Baut also jemand ein Haus auf dem Land in Nordrhein Westfalen, steckt er möglicherweise eine hohe Summe Geld in die Errichtung des Hauses. Wenn jedoch keine Nachfrage besteht, findet sich kein Käufer und der Wert des Hauses sinkt, obwohl hohe Errichtungskosten mit dem Bau verbunden waren. Umgekehrt funktioniert dies mit der Wohnung in München. Die Baukosten halten sich hier zwar möglicherweise in Grenzen, die Nachfrage nach Wohnraum im Stadtgebiet ist jedoch so hoch, dass entsprechend der Wert der Wohnung in die Höhe steigt.

Und genau dieser „Widerspruch“ lässt sich durch das Vergleichswertverfahren sehr gut abbilden.

Durch die Kaufpreissammlungen kann der Makler sich dann genügend Objekte zum Vergleich heraussuchen und diese anhand von Lage, Bodenbeschaffenheit, Art des Gebäudes, Zustand des Gebäudes, Größe uvm. mit dem zu verkaufenden Objekt vergleichen. Für die jeweiligen Unterschiede lassen sich Zu- und Abschläge errechnen. Es ergibt sich hier von selbst, dass eine triftige Aussage nur von einem Experten getroffen werden kann, der über die nötige Erfahrung verfügt, den jeweiligen Kriterien die entsprechende Gewichtung zuzuordnen und auch bei extremen Abweichungen der Vergleichsobjekte einen stimmigen Marktwert zu errechnen.